Современный рынок недвижимости дает немало шансов приобрести квартиру ниже ее рыночной стоимости, причем существенно. Однако каждый вариант удешевления сделки напрямую связан с тем или иным риском понести моральный или материальный урон вместо запланированной экономии. Будут ли реализованы имеющиеся возможности, зависит от того, насколько вы информированы, решительны, настойчивы, удачливы и юридически подкованы.
1. Новостройки: "ранняя стадия"
Итак, первый способ сэкономить – традиционная для рынка новостроек покупка квартиры на "нулевой" или ранней стадии строительства дома. Цена жилья в новом доме чаще всего растет в зависимости от стадии его строительной готовности. В среднем по рынку разница между стоимостью готовой новостройки и той, что продается на стадии нулевого цикла, составляет 20-30%.
Однако к решению о покупке жилья на нулевой стадии строительства надо подходить очень взвешенно, учитывать множество факторов, в том числе репутацию застройщика, наличие у него завершенных проектов, степень беспроблемности его истории.
Как известно, сроки сдачи домов часто задерживаются. В кризисное время подобные риски только выросли – сейчас даже готовый на 90% дом может неожиданно превратиться на долгострой, не подающий признаков жизни.
Как отмечает Сергей Елин, управляющий партнер группы компаний "Аудит и Право" ("АИП"), наиболее распространенные нарушения, допускаемые при заключении договоров между участниками долевого строительства и организациями, привлекающими финансовые средства для строительства жилья, выглядят следующим образом:
- заключение договора, не соответствующего характеру отношений (по закону номер 214-ФЗ должен заключаться договор долевого участия, однако часто вместо этого заключается договор о совместной деятельности (простого товарищества) и т. д.;
- подмена понятий в договоре (подменяются наименования сторон (дольщики, инвесторы, пайщики, вкладчики и т.д.);
- включение в договор условий, не соответствующих требованиям действующего законодательства (например, договор может предусматривать, что передача построенной квартиры осуществляется только после заключения заказчиком договора о жилищно-коммунальном обслуживании);
- отсутствие в договоре условия о сроке передачи построенной квартиры;
- непредставление информации об объекте строительства (отсутствие подробного описания квартиры);
- непредставление информации о застройщике (свидетельства о регистрации, разрешения на строительство, документов, подтверждающих право на земельный участок, и др.).
Чтобы избежать рисков, связанных с покупкой жилья на начальном этапе строительства, необходимо до подписания договора долевого участия в строительстве внимательно изучить все документы, связанные с объектом строительства, документы на застройщика, а также условия пописываемого договора. Если вы не обладаете достаточной компетенцией, обратитесь к профессиональным юристам, так как человеку, не искушенному в юридических вопросах, выявить все риски самостоятельно практически невозможно.
Еще больше опасности для покупателя новостройки на стадии котлована несет заключение договоров, не соответствующих ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (214-ФЗ РФ).
Чаще всего заключить такой договор предлагают застройщики, не имеющие возможность оформить все необходимые документы. Важно помнить, что при заключении данных договоров покупатель не подпадает под защиту норм данного ФЗ РФ, кроме того, данные сделки могут в дальнейшем быть признаны ничтожными, то есть может получиться так, что и квартиру вам не дадут, и возвращения денег будет требовать не с кого.
2. Новостройки: квартиры "от подрядчиков"
Еще пару лет назад доля квартир, доставшихся подрядчикам от заказчиков строительства в качестве оплаты строительных работ, которые подрядчики продавали, чтобы получить "живые" деньги, на рынке новостроек не превышала 2-3%. Однако на протяжении последнего года она выросла почти до пятой части всего предложения строящегося жилья. Застройщики продолжают испытывать проблемы с наличными деньгами и часто рассчитываются квартирами, которые попадают на рынок, причем с существенным дисконтом, в ряде случаев доходящим до 40%.
Такие квартиры продаются без спекулятивной составляющей рынка новостроек и пользуются у покупателей большой популярностью. Заинтересованные люди подобные варианты, что называется, отлавливают. Какой-либо систематической информации по такой недвижимости нет; один из признаков попадания на рынок квартир от строителей – появление в каталогах новостроек риелторских компаний жилья небольших объемов, причем, по объектам самого разного характера.
Что касается рисков и минусов покупки квартир "от поставщиков и подрядчиков", то, кроме тех, что связаны с рынком новостроек как таковым (читайте выше), надо учитывать, что в будущем, в силу самой конструкции сделки, оформление прав собственности конечного покупателя может оказаться более громоздкой и долговременной процедурой, чем обычно.
Дело в том, что, покупая квартиру у какой-то организации, которая получила это жилье по уступке в зачет работ или неких услуг, вы имеете дело с цепочкой, а не с прямым правообладателем квартиры. Это затягивает оформление бумаг, однако реальных рисков остаться без прав собственности не имеется, если, конечно, вы юридически выверили сделку.
3. Новостройки: участие в акции
Немало возможностей приобрести квартиру ниже рыночной стоимости дают рекламные и промо-акции, говорит генеральный директор компании VERITAS Елена Балабанова. В основном все они однотипны и повторяются из года в год. Но встречаются и новые: например в одном из жилых комплексов столицы в настоящее время идет акция, в рамках которой 10 квадратных метров квартиры можно купить по 45 тысяч рублей при стоимости квадратного метра 65 тысяч рублей. Суммировав разницу, получаем 200 тысяч рублей экономии.
В другом московском проекте на днях завершилась акция "10 квартир по 58 тысяч рублей за квадратный метр" при обычной цене квартир в этом ЖК в 69 тысяч рублей за квадратный метр. Счастливчики сэкономили при покупке однокомнатной квартиры 600 тысяч рублей, двухкомнатной – 850 тысяч рублей, трехкомнатной – 1 миллион рублей, а это, согласитесь, прекрасный подарок к Новому году.
Сейчас в этом же ЖК идет акция "20 квартир по 68 тысяч рублей за квадратный метр", при участии в которой можно сэкономить от 100 до 300 тысяч рублей. В третьем жилом комплексе столицы проходит акция, по которой даются скидки студентам дневных отделений вузов РФ и пенсионерам и т. д.
Однако и в этом случае не все так просто, как может показаться на первый взгляд. Зачастую громкая акция в реальности представляет собой голословную или в лучшем случае гиперболизированную приманку для покупателей. Чтобы купить квартиру по акции, вам необходимо совершенно точно знать все условия покупки, размещенные в акции. Кроме того, в ней должна отсутствовать оговорка о том, что акция не является публичной офертой. Если покупателем приняты условия акции, то в данном случае происходит акцепт покупателя, а потому лицо, проводившее ее, обязано продать квартиру на условиях, указанных в акции, в противном случае его можно понудить к этому в судебном порядке.
4. Вторичный рынок: покупка долей
Возможности выгодного приобретения квартиры существуют и на вторичном рынке, но здесь важно понимать, что человек, идущий на один из потенциально выгодных вариантов покупки жилья, будет иметь дело с издержками. Главные из них не столько финансовые, хотя сопровождение сделки опытными юристами может оказаться весьма накладным, сколько психологические, потому что в данном случае приходится иметь дело с конкретными жилищными ситуациями конкретных людей.
Одним из выгодных вариантов приобретения вторичного жилья является покупка долей. Доля, или часть квартиры, продаваемая как таковая, стоит примерно в два раза меньше, чем ее аналог в деньгах при продаже квартиры целиком. Однако в данном случае, как правило, приходится иметь дело с сособственниками, которые утратили все возможности налаживания конструктивного диалога.
Тем не менее, покупка доли с последующим приобретением остальных дает вполне ощутимую экономию по отношению к рыночной цене квартиры. Точные проценты экономии назвать здесь трудно, поскольку они сугубо индивидуально (в настоящее время в Москве продается квартира двумя долями, которые стоят 2,3 и 2,5 миллиона рублей соответственно, целиком эта же квартира стоит 7 миллионов рублей – ред.).
"Идеальным вариантом покупки жилой площади является вариант, когда вы смогли уговорить всех собственников расстаться с долями одновременно, тогда это удачная покупка, – отмечает Сергей Елин. – Но, покупая только часть квартиры, можно стать не счастливым обладателем жилой площади, а таким же несчастным продавцом, как и прежний хозяин". Вот лишь некоторые неблагоприятные моменты в отношениях с остальными собственниками, вероятность возникновения которых при подобных сделках весьма высока:
- между собственниками не определен порядок пользования квартирой;
- не разделены лицевые счета (придется платить не только за себя, но за всех, кто прописан в квартире);
- невозможность прописать к себе даже близких родственников без согласия остальных собственников;
- сложности в проведении текущего ремонта мест общего пользования;
Кроме того, в любом случае у вас не будет правовых механизмов принудить другого собственника к продаже доли, и поэтому вы надолго, а то и навсегда можете остаться жить в коммунальной квартире.
5. Вторичный рынок: обремененная квартира
Другая возможность сэкономить – покупка квартиры с обременением. Жилье, в котором прописан человек, не имеющий права собственности, зачастую продается на 25% ниже рынка.
Нередко на практике последующая выписка жильца, на которую рассчитывает покупатель, превращается в весьма длительную историю, в которой прописанный человек будет до последнего держаться за свои жилищные права. Собственно подтверждением того, что ситуация не так уж проста, и служит существенная скидка в цене.
Тем не менее, есть ряд оснований выселить оставшегося от прошлых владельцев квартиры жильца в судебном порядке, говорит Денис Щёкотов, генеральный директор ООО "Группа "АИП", к ним относятся:
- выселение бывшего супруга в случае развода;
- действия, грозящие порчей и разрушением жилого помещения (самовольная перепланировка);
- использование помещения не по назначению (например, в качестве оптового склада) и т.д.
Однако, законопослушных граждан, родственники которых решили продать квартиру, данный перечень оснований может не беспокоить. Конечная инстанция для них – суд. И чья сторона окажет верх, будет решать судья. А вот здесь довольно часто оказывается, что выселить жильца даже в судебном порядке невозможно. Например, нельзя выселить человека, не имеющего права собственности на приглянувшуюся вам квартиру, но проживавшего в ней до приватизации и обладавшего равными правами с квартиросъемщиком (статья 19 ФЗ РФ Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
6. Вторичный рынок: дом под снос
До кризиса считалось, что потенциально выгодным является приобретение квартиры в доме, идущем под снос, неважно, признан он просто относящимся к ветхому фонду или даже аварийным, поскольку жильцы таких домов со временем расселяются и получают аналогичные, более качественные квартиры. Однако сейчас такого рода сценарий покупки жилья связан с большими рисками получить тесную, некомфортную, а то и опасную квартиру, и пользоваться ей неизвестно сколько лет. Все дело в том, что в сегодняшних экономических условиях у московских властей просто нет средств на обещанные амбициозные проекты расселения и реконструкции кварталов.
Как отмечает Балабанова, многие дома, которые в рамках городских программ должны были быть снесены в течение последних года-двух, во многих случаях благополучно стоят на своих местах. При этом по документам их давно уже не должно существовать. Поэтому быть уверенным в том, что то или иное здание точно в этом году окажется снесенным, невозможно, но шансы все-таки есть. Информацию о сносе зданий можно найти в сети Интернет или получить по телефону в комплексе реконструкции и развития города, а также по телефону "горячей линии" департамента жилищной политики Москвы.
Материал подготовил Вадим Горжанкин, группа компаний "Аудит и Право" ("АИП") при участии экспертов компании VERITAS
МОСКВА
