МОСКВА, 3 декабря - . Основным параметром, определяющим успех торгового центра в Москве на сегодняшний день, является доля свободных площадей, а не уровень арендных ставок, как это было ранее, сообщается в отчете консалтинговой компании Jones Lang LaSalle (JLL).
Как отмечают эксперты компании, немногие ТЦ могут продемонстрировать отличные показатели, поэтому на сегодняшний день на рынке торговых центров Москвы начался процесс сегментации, и были выделены три группы - успешные, средние и менее успешные. За основу взят показатель доли свободных площадей.
"Расположенные в центре Москвы ТЦ часто имеют в составе арендаторов высокую долю магазинов одежды (около 47%). Снижение доли данной группы товаров в потребительской корзине стало причиной высокого уровня свободных площадей в этих центрах", - рассказывается в отчете JLL.
Также трудности в кризис испытали мини-якоря, средние и мелкие арендаторы в торговых галереях - в частности, сетевые ритейлеры сегмента "сделай сам" (DIY) сокращают площади своих магазинов, тем самым составляя конкуренцию средне- и мелкоформатным розничным операторам товаров для дома и дачи, указывается в исследовании.
В материалах поясняется, что, несмотря на снижение продаж в ТЦ, посетителей меньше не стало, и это говорит о том, что основная проблема кроется внутри самих ТЦ и в неправильном управлении ими.
Как подчеркивается в пресс-релизе, ошибкой многих управляющих является предоставление арендаторам необоснованных скидок.
По словам экспертов, чтобы избежать этого, необходимо анализировать результаты ритейлеров (в частности соотношение объемов продаж и уровня арендной ставки) и предоставлять скидки только в случае снижения показателей.
Популярной альтернативой сидкам становится арендная ставка в форме процента с оборота, которая все чаще используется в Москве - такая схема позволяет сбалансировать риски двух сторон и улучшить их взаимоотношение, добавляется в материалах.
Также, по данным JLL, недоступность заемного финансирования вызвала у ритейлеров трудности c финансированием оборотных средств.
"В результате розничные операторы вынуждены использовать для этих целей средства из бюджетов, предназначенных для инвестиций и развития. Это часто приводит к замедлению развития торговых сетей", - поясняют эксперты.
В отчете также указывается, что немаловажным фактором успешности ТЦ является соблюдение графика строительства.
"После завершения строительства центр внимания переносится на график отделочных работ. Текущая практика предполагает арендные каникулы до момента, когда ТЦ будет открыт на 70%. Таким образом, для девелоперов отсрочки отделочных работ обходятся довольно дорого", - рассказывается в пресс-релизе.
Как отметила руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости компании Jones Lang LaSalle Олеся Черданцева, собственнику, девелоперу или управляющей компании необходимо усвоить один принцип комплексности подхода для поддержания высокой заполняемости торгового центра, при этом внимание должно быть сосредоточено на удовлетворении потребностей покупателей, а не на возможностях арендаторов платить высокую арендную ставку.
"Именно активный потребительский интерес к торговому центру делает его успешным, привлекая арендаторов и позволяя поддерживать уровень арендных ставок. На рынке существуют примеры полностью заполненных торговых центров, ставки в которых не снижались и вряд ли будут", - заключила Черданцева.
МОСКВА
