Сезонное оживление на земельном рынке Подмосковья не отменило больших скидок

Затяжное падение спроса и, как следствие, снижение цен на земельные участки в Подмосковье в весенне-летний период сменилось некоторым оживлением на рынке. Многие девелоперы и риелторы поспешили в этой связи объявить, что рынок достиг "дна" и разворачивается в сторону повышения. Между тем, так ли это на самом деле и не является ли стабилизация на земельном рынке лишь сезонным явлением, будет ясно только через несколько месяцев.





Рынок упал, но обещает вернуться





Разразившийся осенью 2008 года экономический кризис привел к значительному снижению спроса на земельные участки в Московской области.





Об этом красноречиво свидетельствует тот факт, что на первые шесть месяцев прошлого года пришлось 68% годового объема заявок на покупку земельных участков, тогда как на вторую половину года пришлось лишь 32%, отмечает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.





Цены же на подмосковную землю и вовсе опустились в конце 2008 - начале 2009 годов на 30-50%, по сравнению с докризисным уровнем, приводит данные управляющий партнер компании Amdex Estate Алексей Пашигорев. В свою очередь Литинецкая обращает внимание на коррекцию цен на 50-60%, которая произошла на объекты, расположенные на Рублево-Успенском и Новорижском направлениях и более всего переоцененные в докризисное время.





По мнению экспертов, ситуация начала несколько меняться лишь весной этого года, когда рынок начал понемногу оживать: увеличилось количество звонков потенциальных клиентов и начал появляться интерес к участкам. Так, приводит пример Литинецкая, в весенне-летний период 2009 года количество заявок на подбор земельного участка, поступающих в компанию Blackwood, по сравнению с концом 2008 года, возросло вдвое.





В свою очередь директор по продажам компании "Красивая Земля" Артур Хахоков отмечает, что компания почувствовала улучшение ситуации на рынке в мае.





"В апреле "Красивая Земля" продала около 50 участков в своих поселках в Московской и Калужской областях. А в мае-июне число продаж выросло до 80-100 в месяц", – утверждает он.





В любом случае, добавляет первый заместитель генерального директора корпорации "Знак" Петр Феоктистов, в настоящий момент создается впечатление, что идет постепенное "затухание" паники, которая началась с первыми симптомами экономического кризиса.





"Те инвесторы и девелоперы, которые не имеют серьёзных кредитных обязательств и, несмотря на ситуацию на мировом финансовом рынке, имеют возможность рассматривать приобретение земельных активов, терпеливо присматриваются к изменениям на рынке, а именно к ценам на землю", – добавляет Феоктистов.





Акценты сместились на юг





Как рассказывает руководитель отдела розничных продаж УК "Финансы и недвижимость" Вячеслав Печень, до кризиса наиболее востребованными были участки с подрядом площадью 15-20 соток.





При этом, добавляет Хахоков, если до кризиса основной спрос приходился на западные направления, то в 2009 году спрос переместился на Ярославское шоссе, а также южные направления – Симферопольское, Калужское, Киевское, Каширское.





"Такие изменения объясняются во многом тем, что до кризиса предложений на большинстве направлений было немного и у покупателя, по сути, не было большого выбора. В 2009 году активно начал развиваться рынок в первую очередь на южных направлениях, и девелоперы, выставившие на рынок свои объекты, не прогадали: предложения были поддержаны покупательским спросом", – указывает Хахоков.





Что же касается спроса на высокобюджетные участки, то, по информации Литинецкой, до кризиса основной спрос приходился на земельные участки, расположенные на Новорижском и Рублево-Успенском шоссе, а по размерам спросом в первую очередь пользовались участки по 15-30 соток.





При этом, утверждает Литинецкая, в начале 2009 года спрос стал более целенаправленным, более конкретизированным на самые популярные направления Подмосковья.





Если ранее можно было встретить заявки на высокобюджетные участки по таким направлениям, как Волоколамское, Минское, Ярославское и другие шоссе, то в настоящий момент весь спрос сосредоточен на нескольких основных направлениях: Рублево-Успенском, Новорижском, Калужском, Ильинском, Дмитровском и Киевском шоссе, добавляет она.





"Это связано с тем, что из-за кризиса у потенциальных покупателей появилась реальная возможность приобретения лучших, ранее менее доступных земельных участков", – отмечает Литинецкая.





В то же время основной спрос на земельные участки высокого ценового сегмента по-прежнему концентрируется на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе: в сумме эти направления обеспечили более 50% спроса.





В свою очередь Печень обращает внимание на популярность участков без подряда, особенно эконом- и суперэконом-класса площадью менее 15 соток. Пашигорев также отмечает высокий спрос на участки без подряда, так как они, по его мнению, являются хорошей покупкой "не только для себя, но и в инвестиционных целях".





"Земля в коттеджных поселках, как правило, продается уже с коммуникациями. Такой объект продать намного легче, так как покупатель ищет уже подготовленный к строительству участок с подведенной инженерией. Таких предложений становится все больше", – добавляет он.





А Пашигорев отмечает, что сделки по покупке таких участков выгодны покупателю, так как земля сразу оформляется в собственность и есть возможность серьезно снизить цену, предав тем самым своим накоплениям ценность.





Скидки в полцены – это пока реально





По словам Литинецкой, сегодня компании, торгующие землей, можно условно разделить на два типа. С одной стороны, компании, столкнувшиеся в результате кризиса с отсутствием свободных средств, с большей готовностью идут на предоставление скидок потенциальным покупателям, и в этих случаях дисконт может достигать 50%.





В то же время, те, кто оценивает свою финансовую ситуацию как более стабильную, согласны на определенные уступки, но значительно снижать стоимость выставленных на продажу земельных участков в разы не готовы.





В этом случае максимальная скидка составляет не более 10 - 20%, предупреждает Литинецкая.





При этом Феоктистов отмечает, что на уровень дисконта влияет спрос, популярность направления, расположение, категория земли, близость к водоёму, лесу, поэтому по некоторым земельным активам размер скидок вообще составляет 60-70%, но в целом по рынку средний дисконт доходит до 50%.





Стабилизация: сезонное явление или тенденция?





Говоря об элитном сегменте, Литинецкая отмечает, что до конца года выход новых проектов с инвестиционной точки зрения является наиболее рискованным решением. Если во втором полугодии 2009 года проекты подобного класса выйдут на рынок, то они будут единичны, поэтому основную долю предложения на земельном рынке в высоком сегменте по-прежнему будут формировать участки в уже существующих коттеджных поселках по западным направлениям, добавляет она.





Что же касается сегмента "эконом", то Литинецкая ожидает увеличения объемов нового предложения участков без подряда.





"При этом существует риск того, что со временем поселки, предлагающие исключительно участки без подряда, превратятся в так называемый шанхай - неорганизованную застройку без единого архитектурного стиля и проработанной концепции", – сетует она.





В целом же на земельном рынке Подмосковья эксперты не ожидают до конца года каких-то серьезных потрясений, однако не исключают увеличения размера скидок по некоторым направлениям в зимний период.





При этом никто из них не может достоверно предсказать, останется ли некоторое оживление на земельном рынке лишь сезонным явлением или интерес покупателей к земельным активам продолжит возвращаться на докризисный уровень.